Razgovarali smo sa Milivojem Kisićem ,direktotom tvrtke za upravljanje stambenim zgradama „K-INDEX„

"Činjenica je da sve manje vlasnika prihvaća biti predstavnik suvlasnika"

1. Za početak recite nam nešto o tvrtki „K-INDEX“ , čiji ste direktor ,o završenim projektima,onima u tijeku i budućim planovima i projektima.

Upravitelj zgrada K-INDEX je od početka rada 2005. godine do danas izrastao u jednog od najvećih privatnih upravitelja u Republici Hrvatskoj. Upravljamo s više od 680 zgrada u kojima je više od 16 000 prostora, a zajedno sa sestrinskom tvrtkom ZAGREB ZGRADE koja radi na području Zagreba i Zagrebačke županije imamo na upravljanju više od 885 zgrada u kojima je više od 20 000 prostora. Od 2009. godine imamo certifikat ISO 9001 za sustav kontrole kvalitete usluge koji se svake godine, nakon pregleda ovlaštenih certifikatora, obnavlja.

Na području grada Karlovca i Karlovačke županije upravitelji smo u više od 80 ulaza.

Pregledno poslovanje je osnova dobre komunikcije i zato svi naši klijenti imaju već dugi niz godina mogućnost uvida u kompletno poslovanje putem digitalne oglasne ploče.  Svojim klijentima omogućujemo, tko to želi, dostavu uplatnica na e-mail.

Novi klijenti nam se zbog preporuka postojećih suvlasnika često javljaju i kontinuirano rastemo.

Dakle, poslovni rezulati govore najviše o nama.

2. Čak 14 zgrada/ulaza iz grada Karlovca je uspjelo proći na Javnom pozivu za subvencioniranje energetske obnove ,što je odličan rezultat, kakva je situacija  kod Vas?

U Karlovcu smo aktivni s energetskom obnovom od kada je to omogućila zakonska promjena. Još na prvom javnom pozivu za energetsku obnovu, zgrada u ulici Stanka Vraza dobila je besplatno projekt (takvi su bili uvjeti tada)  a nakon toge je i uspješno obnovljena. (slika u privitku). Suvlasnici uspješno obnavljaju fasade i bez sufinanciranja. Izvrstan primjer je neboder na Rakovcu (slika u privitku). Na ovom javnom pozivu treći po vrijednosti projekt energetske obnove (vrijednost samo tog projekta je 1.399.596, EUR) je jedan naš neboder.

U Karlovcu smo u Grabriku uspješno ugradili dva dizala u zgradama koje prije nisu imale dizala i to je znatno povećalo kvalitetu života stanara ali i vrijednost njihovih stanova. Suvlasnici su izuzetno zadovoljni s rješavanjem ugradnje dizala.

Najavljen je novi javni poziv za energetsku obnovu na jesen ove godine. Mnoge naše zgrade se pripremaju te očekujemo kako će se odrediti bodovi i prijave.

Za realizaciju svakog projekta potrebna je volja predstavnika suvlasnika i ostalih vlasnika a mi upravitelji im pomognemo u realizaciji potreba.

3. S obzirom da svi muku muče s izvođačima radova ,očekujete li tu probleme ili probijanje navedenih rokova ?

U okviru sufinancirane energetske obnove propisan je način odabira izvođača, ali i kod obnova koje sufinanciraju suvlasnici, u K-INDEXu primjenjujemo sličan model prikupljanja ponuda i odabir izvođača, tako da suvlasnici odlučuju o izvođaču.  

Nadam se da neće biti probijanja rokova jer su ugovori s izvođačima ozbiljni i postoje penali za neopravdano kašnjenje.

4. Imate dosta zgrada na upravljanju koje se nalaze na moru ,našoj predivnoj obali,pretpostavljamo da ima i tzv“apartmanskih zgrada“pa nam iz Vašeg iskustva recite koliko je i je li upravljanje u takvoj zgradi gdje suvlasnici većim dijelom godine ne borave u  stanovima odnosno zgradi teže ili lakše u odnosu na klasičnu stambenu zgradu ,rješavaju li se problemi brže lakše ili ne ,kako uopće funkcionira uloga predstavnika ako ne živi u zgradi?

U jednom dijelu zgrada postoje osobe koje žive tijekom cijele godine pa je upravljanje u tim zgradama slično kao i bilo kojoj drugoj zgradi. U zgradama u kojima suvlasnici ne borave tijekom cijele godine, više aktivnosti ima kada vlasnici budu, obično tijekom ljeta, ali veći radovi se izvode prije ili poslije ljeta zbog zabrana izvođenja tijekom ljeta. Organizacija i priprema radova zahtijeva dodatan angažman i nas kao upravitelja ali i predstavnika suvlasnika.

5. Ponovno je aktualno donošenje Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Ima raznih mišljenja,od toga da je takav Zakon prijeko potreban pa do onih da postojeću regulativu treba doraditi.Kakvo je Vaše mišljenje ?

Od početka primjene Zakona o vlasništvu i drugih stvarnih prava još davne 1997. godine život i praksa pokazali su da bi trebalo definirati više pitanja koja su se u međuvremenu pojavila. 

Tijekom 2021. godine aktivno sam osobno, s dvadesetak drugih upravitelja, sudjelovao preko video-konferencija na prijedlogu tog novog Zakona.  Imali smo više od 20 rasprava i mislim da smo donijeli korisne prijedloge. Uskoro ćemo vidjeti koliko naših prijedloga će biti prihvaćeno u nacrtu Zakona.

6. Radnu verziju zakona još nije nitko vidio ,posebno ne oni , pritom mislimo na Upravitelje i udruge suvlasnika ,a kamoli da je netko od navedenih i uključen u pisanje Zakona , mi iz udruga smatramo da to nije baš  dobro , što Vi mislite o tome?

Prije upućivanja u Sabor, bit će javna rasprava putem e-komunikacije. Tada će svi zainteresirani moći dati prijedloge i komentare.

Zakon treba biti primjenjiv i za veće gradove, ali i za mala mjesta u kojima nema puno majstora.

7. Višestambene zgrade će najvjerojatnije dobiti OIB, odnosno pravnu osobnost ,molimo Vas pojasnite što bi to točno značilo za suvlasnike i kako Vi kao Upravitelji imate mišljenje o tome .

Mislim da će to biti korisno, osobito u knjigovodstvenom smislu.

Mislim da to neće biti pravna osobnost, ali pričekajmo da se objavi prijedlog Zakona.

K-INDEX i sada ima odvojeno poslovanje svake zgrade od poslovanja drugih zgrada i svog poslovanja,ali povremeno se pojave knjigovodstva koja miješaju upravitelje i zgrade.

8. Najčešći problem u zgradarstvu odnosno funkcioniranju suvlasničke zajednice je velika nezainteresiranost samih suvlasnika, nedolasci na sastanke pa i neznanje ,koje naravno i proizlazi iz nezainteresiranosti. Usudit ćemo se reći da je i dobar dio predstavnika suvlasnika dosta neupućen u svoj posao . Vjerujemo da se slažete s nama,da suvlasnici konačno moraju shvatiti da je zgrada njihova i ničija više i da su oni na neki način nositelji a i zakonski obavezni upravljati svojom zgradom a predstavnik je samo prvi od jednakih a Upravitelj njihov nalogoprimac. Neki se možda nadaju da će se novim zakonom riješiti ta problematika. Što Vi mislite?

Vlasništvo i obvezuje, osim što daje velika prava. Začuđuje velika nezainteresiranost vlasnika, koji su uglavnom dali znatna sredstva za stanove. Mnogi godinama otplaćuju kredit.

Ako u Zakonu omoguće da samo zainteresirani vlasnici donose odluke (npr. na prvom sastanku suvlasnika nije bilo dovoljno vlasnika,  tada na drugom sastanku suvlasnika odluku donosi većina prisutnih vlasnika) to može imati dvije strane medalje: odluke će se brže donositi, ali neke donesene odluke mogu biti nepovoljne ili čak štetne. Vlasnici bi trebali odgovorno koristiti svoja vlasnička prava i odlučivati o svojoj imovini, a mi upravitelji ćemo im pomoći znanjem i iskustvom.

9. Smatrate li da bi predstavnici suvlasnika trebali proći neku edukaciju pa čak i dobiti neku vrstu licencije?

Dobar predstavnik suvlasnika i kvalitetna komunikacija s upraviteljem i s ostalim suvlasnicima.

Edukacija je uvijeka korisna. Mi u K-INDEXu pružamo informacije i predstavnicima i svim zainteresiranim suvlasnicima, a uvijek kada nas pozovu prisustvujemo i skupu suvlasnika.  Činjenica je da sve manje vlasnika prihvaća biti predstavnik suvlasnika. Nametanje  polaganja ispita bi dodatno otežalo „pronalazak“ predstavnika suvlasnika.

10. Za kraj ,što bi poručili suvlasnicima ,predstavnicima suvlasnika i kolegama Upraviteljima ?

K-INDEX ima poslovni slogan koji jasno govori o pristupu suvlasnicima. Razvijamo partnerski odnos sa svojim klijentima, slušamo prijedloge suvlasnika. Preporuke po kojima nam dolaze zgrade na upravljanje govore da smo na dobrom putu.

K-INDEX   ZAJEDNO DO RJEŠENJA

Fotografije:        -Stanka Vraza (fasada)

                             -Izidora Kršnjavoga (fasada)

                             -Kralja Zvonimira (dizalo)