Zajedno smo jači !
Upravljanje apartmanskim zgradama
Upravljanje sa apartmanskim zgradama na moru zna biti vrlo problematično najviše poradi toga što su suvlasnici dislocirani i borave tamo povremeno a komunikacija između suvlasnika je slaba i svega 2-3 su zainteresirana a ostatak je posve inertan i nezainteresiran. Vjerovali ili ne postoji i zgrada u kojoj nitko ne želi biti predstavnik ,Upravitelja nisu izabrali a pričuvu ne plaćaju a zgrada zahtijeva neke radove .Koje opcije imaju suvlasnici u zgradi i krše li neki zakon? Koje je rješenje? Pitali smo odvjetnika Vanju Vargeca.
Ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom u zakonskom roku (istekao je 1. siječnja 1998. godine), tada je jedinica lokalne samouprave ovlaštena odrediti pravnu ili fizičku osobu koja obavlja poslove prinudnog upravitelja, koji prema toj odredbi ima ovlasti upravitelja nekretnine, propisane u glavi 3. devetog dijela Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (članak 378.).
Ovako napisana odredba može se tumačiti dvojako. S jedne strane, kao ovlaštenje ex lege koje daje prinudnom upravitelju prava kao i redovnom upravitelju, te drugo tumačenje prema kojem su prava prinudnog upravitelja u velikoj mjeri ograničena.
Naime, kako je već uvodno naglašeno, ovlaštenje (redovnog) upravitelja proizlazi iz ugovora sa suvlasnicima, te iz zakona ako ugovorom ta ovlaštenja nisu isključena. Međutim, prinudni upravitelj nema ugovore sa suvlasnicima već ovlaštenje koje proizlazi iz odluke jedinice lokalne samouprave.
Stoga u odnosu na suvlasnike čijom imovinom prinudno upravlja, taj prinudni upravitelj, mišljenja smo, ima položaj poslovođe bez naloga. Kod poduzimanja radova trebao bi imati u vidu mogućnost prigovora suvlasnika u pregledu visine troškova. Istina, prinudna uprava traje samo dok suvlasnici sami preuzmu upravljanje svojom zgradom, odnosno sami odrede upravitelja, ali se ipak ne može isključiti mogućnost da suvlasnici priznaju samo nužne troškove odnosno da odbiju platiti radove za koje smatraju da prelaze taj okvir.
Za rješenje konkretnog slučaja potrebno ipak sagledati detalje konkretnog slučaja i procijeniti je li rješenje čak i popravak kvara što prije i regresna tužba protiv ostalih suvlasnika, ali je za to potrebno detaljnije savjetovati se sa odvjetnikom.
dipl.iur Vanja Vargec
