Zajedno smo jači !
Što možemo naučiti od zemalja u susjedstvu?
Hrvatska ima nisku kulturu stanovanja. Dovoljno je sumirati probleme većine zgrada u kojima funkcioniranje stambene zajednice često ovisi o samovolji pojedinaca, od neplaćanja zajedničke pričuve, nepostojanja stubišne rasvjete, neispravnih dimnjaka i oronulih fasada koje predstavljaju neposrednu opasnost, do preuređenja stanova bez tehničke kontrole i općenito neulaganja u zgrade, koje su nerijetko stare i više od sto godina.
Razlog se ponekad krije u financijskoj nemogućnosti tih pojedinaca, ali nažalost češće u njihovoj nezainteresiranosti i neodgovornosti naspram vlastite imovine.
Međutim, ne leži sva krivnja isključivo u pojedincu. Postojeća zakonska regulativa na jedan način dopušta takvo ponašanje, što je dovelo do toga da je postojeći stambeni fond u većoj mjeri neodržavan, nagrđen te seizmički nesiguran, što je zagrebački potres i pokazao. Na koji način takve pojedince primorati na ispunjenje svojih obaveza te hoće li ubuduće zbog neispunjenja istih biti novčano kažnjeni? Odgovore na ta pitanja mogli bismo dobiti u budućem Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, čija je izrada počela prije dvije godine..
Naime, upravo o novom zakonu bavimo se u drugom dijelu našeg mini-serijala, komentirajući njegove najzanimljivije dijelove s Dejanom Bodulom, docentom na Pravnom fakultetu u Rijeci i predsjednikom Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada, te Draženom Pomperom iz tvrtke za upravljanje zgradama Monel, ujedno i voditeljem Grupacije upravitelja Grada Zagreba HGK.
NARUŠENI ODNOSI
Područje stanovanja u Hrvatskoj trenutačno je regulirano postojećim Zakonom o vlasništvu i drugim pravnim stvarima te još pokojim zakonom i pravilnikom, kao što je Uredba o održavanju zgrada. No, u praksi se to pokazalo nedovoljnim. O zakonu o stanovanju, koji bi dodatno regulirao određene odnose, postupke i pravila kojih bi se suvlasnici trebali pridržavati radi zaštite javnih interesa, priča se već godinama. Inicijativu za njegovu izradu pokrenula je još 2008. Udruga stanara i Hrvatsko pravničko društvo Rijeka. Deset godina kasnije do nekih je promjena ipak došlo. Tako je u ljeto 2019. u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine održan prvi inicijalni sastanak Povjerenstva za izradu Nacrta prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada. Iako je bilo za očekivati da je zakon trenutačno u završnoj fazi i da se piše njegov konačan prijedlog, iz resornog Ministarstva nam je stigao odgovor da je - u fazi mirovanja!
- Ministarstvo je pripremilo Nacrt prijedloga Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, no zbog izvanrednih okolnosti koje su nastupile zbog razornog potresa i pandemije uzrokovane širenjem koronavirusa te činjenice da smo se prioritetno morali posvetiti rješavanju posljedica koje su prouzročili, izrada predmetnog propisa je prolongirana te je isti uvršten u plan normativnih aktivnosti za ovu godinu - navode u odgovoru.
Međutim, ne bi li upravo nakon potresa u Zagrebu i njegovih posljedica, koje bi moguće bile i manje da se u zgrade ulagalo, ovakav zakon trebao biti jedan od prioriteta? Naime, čak je i obnova oštećenih zgrada u potresu otežana upravo zbog pojedinaca i narušenih odnosa suvlasnika, koji i dalje nisu svjesni da sami trebaju brinuti o svojoj imovini.
MINIMALNA PRIČUVA
Naši sugovornici, koji su upoznati sa sadržajem Nacrta prijedloga zakona, smatraju kako treba izbjeći uvjerenje da će se njegovim stupanjem na snagu riješiti svi problemi.
- Država je napravila prvi mali korak stambene strategije. I tu je bitno ne samo da javne politike donose kvalitetne propise i mjere u području stanovanja, nego je i na nosiocima vlasti, u konkretnom slučaju sudskoj i upravnoj, odgovornost za (prisilno) provođenje usvojenih mjera i propisa - kaže Bodul.
Pomper, pak, ističe kako je zakon dobro došao, ali ne u smislu prepisivanja odredbi iz postojećih zakona koji se primjenjuju, nego dodatnog definiranja detalja osnovnog zakona kada je u pitanju provedba u domeni vlasništva, kao što su status predstavnika, upravitelja, usmjeravanje kako bi trebala funkcionirati međuvlasnička zajednica...
Iako je Zakon o vlasništvu i drugim pravnim stvarima uveo temeljite promjene nakon raspada bivše države, regulirajući upravljanje zgradama na sasvim nov način, Bodul potvrđuje da dugogodišnja praksa ukazuje na nezadovoljavajuće rezultate.
- Stoga treba posebno pohvaliti inicijativu Vlade te Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja koje je iniciralo izradu zakona, shvaćajući da se kvalitetno stanovanje ne može ostvariti bez odgovarajuće aktivnosti države, odnosno bez donošenja novog zakona koji bi regulirao stanovanje i održavanje stambenih zgrada na dugoročno održiv način - kaže i dodaje kako mu se osobno sviđa ideja uvođenje minimalne pričuve, što je bitno radi tekućeg i investicijskog održavanja, iako će dio već osiromašenog stanovništva to doživjeti kao novi izdatak.
- Vezano za tu temu, smatram da socijalno stanovanje, kao stanovanje za najsiromašnije i ranjive grupe, ne bi trebalo biti predmet ovog zakona već se to mora regulirati na lokalnoj razini, koja je najbolje upoznata s navedenim problemima. Primjerice, da se stanovi u vlasništvu lokalne samouprave daju na vremenski ograničeno korištenje po najamninama koje su za 30 do 50 posto niže od tržišnih - kaže Bodul.
Zamolili smo ga i da ocijeni trenutačno održavanje zgrada u većim hrvatskim gradovima.
Trenutačno normativno i empirijsko stanje, kaže Bodul, iako ukazuje na neka pozitivna pojedinačna rješenja, čini kvalitetno stanovanje neodrživim jer ne rješava niti jedan od brojnih problema. Primjerice, obvezno održavanje stambenih objekata, inspekcije koje bi propisivale kazne za kršenje tih propisa, uključujući i propise o kućnom redu i korištenju stambenog i zajedničkog prostora u zgradi, protupožarnu zaštitu, sigurnost liftova...
- Štoviše, trenutačno neodržavanje stambenog fonda, iako na kratki rok oslobađa vlasnike 'dodatnih' troškova, na dulji rok uništava objekt, umanjuje njegovu tržišnu vrijednost povećavajući cijenu budućih radova - ističe.
Novim zakonom razmatra se da se stambenim zgradama da pravna osobnost kako bi se bolje definirala namjena pričuve, kao i ovlasti upravitelja kao osobe koja operativno upravlja zgradom.
- Sve su to već europski standardi koji će bolje štititi kvalitetu stambenog fonda osiguravajući neometano korištenje privatne imovine. Ipak, iako je postojeći ZoV uveo obvezu svakog suvlasnika-vlasnika stana da upravlja svojim vlasništvom i suvlasništvom, da odlučuje o svemu što se tiče zgrade koja je u njegovu suvlasništvu na način da se zgrada može normalno koristiti u graditeljskom i funkcionalnom smislu, nije predvidio obveze suvlasnika u smislu zaštite javnog interesa. Stoga je nužno utvrditi kako je kvalitetno stanovanje odgovarajućeg standarda i dostupnosti za sve građane javni interes te zajednice, bez obzira na to što je, u pravilu, najveći broj ili barem većina pojedinačnih stambenih jedinica pojedinačno dobro i/ili privatno vlasništvo pojedinca - kaže Bodul.
Dodaje kako se primjenom testa razmjernosti može zaključiti da mjera ograničavanja prava stanara/suvlasnika da odlučuju u određenim segmentima o svojoj imovini, radi potrebe sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, osiguravanje sigurnosti zgrada i njezine okoline, ne bi bila nerazmjerna u odnosu na interese koji se tom mjerom namjeravaju zaštititi, pa bi i stoga bila opravdana i dopuštena.