Već je prilično poznato da se mnogi suvlasnici u Hrvatskoj često žale na upravitelje. Da su upravitelji lopuže, nepošteni, samo petljaju i muljaju. Kao i u svemu, svaka medalja ima dvije strane, pa tako ima i upravitelja koji su čista suprotnost svega navedenoga.

Upravitelja koji rade za dobrobit zgrada kojima upravljaju. No nije samo u Hrvatskoj tako. I u Sloveniji je slična priča. Slovensku stranu upraviteljske priče približio nam je Srečko Plevnik, vlasnik tvrtke u Celju koja se bavi upravljanjem zgradama.

Kada je prije dvadesetak godina krenuo s ovim poslom, gospodin Srečko radio je iz svog 'kuhinjskog ureda', imao je jednu bilježnicu i krenuo od nule.

- U početku sam si mislio - bit će fino! Ali na kraju, ne - bit će vraga! Tri godine nisam zaradio apsolutno ništa. Da supruga nije radila u državnoj firmi, mi bismo bili gladni - uvodi nas u priču ovaj simpatični Slovenac.

U to vrijeme, u Celju su bila dva upravitelja u državnom vlasništvu, ali su počeli propadati, pa su privatizirani. I nekako su gurali. A onda sam se pojavio ja - jedini koji će ta mutna posla dovesti u red. U početku su me mrzili i imali smo puno problema. Ali bio sam jako uporan. Stalno su mi prijetili da će me zbog nečega tužiti, ali smo na kraju sve nesuglasice uspjeli riješiti - na slovensko-hrvatskom se prisjeća Srečko.

Obiteljski biznis

Sada, nakon više od 20 godina, upravljaju s oko 200 zgrada među kojima ima i velikih i malih. Naime, u Sloveniji po zakonu zgrada od osam stanova mora imati upravitelja, a one s manje stanova mogu imati ako žele.

Srečkova je tvrtka s vremenom postala obiteljski biznis, gdje su uključeni gotovo svi članovi obitelji, pa i oni pridruženi (zetovi). Što dosta dobro funkcionira. Imaju četiri referenta koji se brinu o svemu što treba održavati u zgradama - od najmanje sitnice do teških radova, od promjene prekidača do popravljanja cijevi.

Svi izvođači radova u Srečkovoj tvrtki su vanjski suradnici. Zaposlen je samo jedan 'majstor' koji radi sitne poslove - mijenja žarulje, prekidače i slično.

Kao i kod nas, za sve radove postoje pravila oko suglasnosti suvlasnika.

- Za hitne intervencije se, naravno, ne mora tražiti suglasnost. Za veće radove treba imati suglasnost suvlasnika, a to je od 50 do 75 posto ovisno o tome o kakvim je radovima riječ. Sve je to Zakonom regulirano. Na primjer, 75 posto suglasnosti suvlasnika treba za investicije. 100 posto suglasnosti treba jedino kada netko želi otkupiti neki zajednički prostor u zgradi, primjerice 'veš kuhinju'. To, naime, podrazumijeva promjene u suvlasničkim udjelima, što mijenja i postotke suvlasništva. No, 100 posto suglasnosti se gotovo nikada ne dogodi jer se uvijek nađe netko tko nešto ne dozvoljava - govori Srečko.

Zanemarivanje zgrade i rezervni fond

I u slovenskom je zakonu - Stanovanjski zakon - propisano što treba redovito raditi i održavati na zgradi. Kao i svugdje, nije uvijek baš jednostavno.

- Recimo da krov pušta i treba to srediti. A suvlasnik iz prizemlja kaže da to njemu nije bitno, dok onome na vrhu svako malo curi u stan, jer krpanje rupa nije trajno rješenje. I onda nemamo dovoljan postotak suglasnosti. U tom slučaju zovemo inspekciju koja izvidi situaciju i potom da odobrenje, odnosno nalog da se to mora popraviti u roku od šest mjeseci i to moraju svi suvlasnici zajednički platiti (iz pričuve). Ako netko i dalje ne želi sudjelovati u tom trošku, onda ga se može tužiti. Ako pak nema dovoljno sredstava na računu pričuve, ona se mora povisiti.

Zanimljivo je to da je Slovenija prije nekoliko godina zakonom odredila da se određeni postotak sredstava iz pričuve mora stavljati u poseban fond, odnosno 'rezervni sklad' kako se to kaže na slovenskom. Dakle, pričuva se dijeli na redovnu i rezervnu, kako se ne bi dogodilo da za izrazito bitne i hitne popravke nema sredstava. 

- Svaka zgrada ima svoj poseban žiro račun na koji se skupljaju ta sredstva, a taj novac upravitelj smije koristiti samo uz suglasnost suvlasnika.

No tu je s potpisima malo drugačija priča. Svaka zgrada ima svoj odbor od, recimo, pet osoba, a svaki upravni odbor ima predsjednika. U slučaju da se trebaju koristiti sredstva iz rezervnog fonda, upravitelj razgovara s predsjednikom upravnog odbora, a on potom s odborom i suvlasnicima. Kada oni odobre korištenje tih sredstava, onda upravitelj može 'na posao'.

- Postotak sredstava koji se iz pričuve izdvajaju za tu rezervu ovisi o starosti objekta. Zgrada do 20 godina starosti izdvaja 10 posto, a zgrada do 30 godina starosti 30 posto. Starije zgrade izdvajaju nešto više. No ako se zgrada obnovi, stavi nova fasada, promijeni krov i sve uredi, onda se taj postotak smanjuje na 10 posto, bez obzira na to što je, na primjer, stara 50 godina, jer joj se tom obnovom produžuje vijek trajanja. 

Gospodin Srečko nam prepričava da je bilo situacija kada su neki taj rezervni novac koristili za sve i svašta. Ali onda dolazi inspekcija u priču.

- Mi smo dva puta imali inspekciju i sve je bilo u redu. Uvijek kažem - 25 godina radim taj posao i svakome mogu pogledati u oči. Nikada nismo ništa mutili. Svaki mjesec radimo obračun i sve se mora razdijeliti - održavanje zgrade, pričuva, obavezni 'rezervni sklad' koji je Zakonom određen i na kraju ono što je 'naše', a to su troškovi upravljanja. I tako za svaku zgradu kojom upravljamo. I nema mimo toga. Moramo imati čistu evidenciju za sve.

Na kraju svake godine moraju napraviti financijski izvještaj te plan održavanja i financijski plan za sljedeću godinu. Po zakonu, za sve radove do 5 tisuća eura moraju pribaviti jednu ponudu izvođača, a za sve iznose iznad toga moraju imati tri ponude.

- I suvlasnici, ako žele, mogu pronaći izvođača radova, pa ako je jeftiniji i ako se svi slože, može ga se uzeti u obzir. No u tom slučaju mi kao upravitelj ne možemo garantirati za tog izvođača i nismo odgovorni ako nešto nije u redu. 

Neplaćanje pričuve

Kao i u Hrvatskoj, i u Sloveniji po zakonu svatko mora plaćati pričuvu. Ako ne plati, može ga se tužiti. Ali ne tuži upravitelj, nego suvlasnici. I ta se tužba, kaže Srečko, uvijek dobije. 

- Oni koji ne plaćaju prvo dobiju jednu opomenu, a zatim opomenu pred tužbu, a potom idu tužba i ovrha. Mora sve biti pravno korektno.

A iznos pričuve ovisi o kvadraturi i vrijednosti stana. Kako Srečko objašnjava, za stan od 100 četvornih metara treba prvo izračunati koliko taj stan vrijedi, a onda se od toga plaća 10 posto za pričuvu. 

Odnosi s predstavnicima suvlasnika

- Kao i u svim odnosima i ovaj ovisi o mnogo faktora. Ako su odnosi dobri, sve funkcionira. Ako predstavniku suvlasnika i suvlasnicima sve paše - onda je OK. Ali uvijek se nađe netko kome nešto ne paše. Onda je sve problem. No lijepa riječ otvara sva vrata, tako da često moramo biti i psiholozi i diplomati i taktičari kako bismo sve sredili da funkcionira. Za hitne situacije idem u zgradu i lijepo kažem - to vam je tako, ne može drugačije, mora se to riješiti - i onda nekako postignemo što trebamo.

Ali, kaže Srečko, stresan je to posao. Zbog toga je prije 10 godina otišao u mirovinu, ali i dalje povremeno radi kao prokurist. No sve vode kćeri i zetovi, pa i supruga. 

Sankcije i kazne

Ako netko napravi nešto mimo zakona, na primjer, stavi klimatizacijski uređaj na pročelje gdje ne smije, onda se to može riješiti samo inspekcijom. U tom slučaju, stanari mogu tražiti inspekciju koju oni, kao upravitelji, zovu. Inspekcija tada daje naredbu da se to mora skinuti. Jedini je problem, kao i kod nas, što nema nikakvih sankcija ako se taj uređaj ne skine.

- Recimo, imali smo slučaj gdje je cijela zgrada imala smeđe prozore, a jedan je suvlasnik, kada je uređivao stan, odlučio staviti bijele. Naša je dužnost bila da ga, još za vrijeme radova i prije no što su ugradili bijele prozore, upozorimo da to ne smije. On nam je na to rekao da su smeđi prozori tri puta skuplji od bijelih i da će staviti smeđe samo ako mu ih mi platimo. Naravno, to nije opcija i rekli smo da moramo to prijaviti inspekciji, što smo i učinili. Inspektor je došao, rekao je da prozori moraju biti smeđi i zatim otišao. I nikome ništa. I dan danas su ti prozori bijeli. Dakle, na upravitelju je da upozori usmeno, pa pismeno. Onda ako ostali suvlasnici zahtijevaju inspekciju, upravitelj je zove, pa inspekcija napravi što napravi, a nakon toga uglavnom sve ostaje isto jer nema kazni za nepridržavanje odredbi - zaključuje Srečko.

I u slovenskom zakonu postoji stavka o isključivanju iz stambene zajednice. Odnosno, ako jedan od suvlasnika ne plaća ništa, radi nered, ne poštuje kućni red i s njime su samo problemi, ostali suvlasnici mogu odlučiti pokrenuti proces isključivanja tog jednog problematičnog suvlasnika iz stambene zajednice. Ali Srečko i njegova ekipa takav primjer nisu doživjeli i nemaju informaciju da se to ikada zaista dogodilo. 

ZGRADONačelnik

• Pret
• Sljedeće