Zajedno smo jači !
Tko je predstavnik suvlasnika?
Temeljem brojnih upita potrošača, a vezano za možebitno potpisivanje ugovora sa “Gradskom toplanom” d.o.o. Upravni odbor Organizacije “ROZP” je procijenio da je potrebito upoznati javnost o terminima, obvezama i odgovornostima pojedinih subjekata u sustavu funkcioniranja Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima
, Zakonu o općem upravnom postupku, Zakonu obveznim odnosima i Zakonu o zaštiti potrošača. Evidentno je da “Gradska toplana” d.o.o. NIJE s početkom Ogrjevne sezone u Karlovcu bila spremna (niti je to danas) pružiti potrošačima uslugu isporuke toplinske energije. Organizacija “ROZP” daje potporu zalaganju svih subjekata i tijela lokalne samouprave čija dužnost ne dopustiti da se potrošači u predstojećoj zimi smrzavaju ili ne daj Bože smrznu. No, sve radnje MORAJU biti sukladne zakonu i ovaj puta nema mjesta improvizacijama i manipulacijama. Morbidno je razgovarati o sufinanciranju ugradnje razdjelnika topline kako bi se pogodovalo nekim firmama koje ugrađuju razdjelnike, dok “Gradska toplana” d.o.o. nema sredstava da kupi prve m3 plina. No ostavimo to institucijama sistema, a mi samo želimo informirati potrošče da ne nasjedaju glasinama i neozbiljnim izjavama pojedinih „odgovornih“ ljudi koji još žive u vremenu “socijalističkog samoupravljanja”, ne shvaćajući da je u Hrvatskoj već preko 20 godina na djelu tržišna ekonomija, gdje vladaju zakoni tržišta “ponude i potražnje” a ne više zakoni “monopolizma i prisile”. Smatramo da zalaganje “Gradske toplane” d.o.o. zahvaljujući direktoru idu u pravom smjeru, iako se sa projektom kasni najmanje 6 mjeseci. Nije nam jednino jasno kako su radnici koju su doveli u stečaj “Toplanu” d.o.o. preko noći prosvijetlili i odjednom nakon 20 godina znaju kako treba raditi. No kako to predstavlja političke odluke nije u našoj nadležnosti da se očitujemo o tome. Kako bi stvari postavili na pravo mjesto pojašnjavamo nekoliko pojmova. Predstavnik stanara Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje da se među ostalim međuvlasničkim ugovorom određuje ime suvlasnika ovlaštenog za zastupanje ostalih suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama. Zakonodavac nije definirao točan naziv za takvog suvlasnika već se u praksi koristi pojam " predstavnik suvlasnika ", a uobičajeno i najčešće je to "predstavnik stanara". Međuvlasničkim ugovorom suvlasnici moraju odrediti ovlaštenja i obveze predstavnika suvlasnika te da li predstavnik ima i odgovornost prema suvlasnicima. Znači ako predstavnik stanara nema kod javnog bilježnika ovjerenu ovlast za predstavljanje svih stanara on nema to pravo. Predstavnik stanara je tranzicijski pojam za nekadašnjeg “Predsjednika kućnog savjeta” do profesionaliziranja te funkcije. Suvlasnici mogu odrediti jednog ili više predstavnika, ali i vrstu i opseg ovlasti koje prenose na njih. Kako zakonodavac nije propisao koje ovlasti se mogu prenijeti na predstavnika, suvlasnici odlučuju sami koje su njegove ovlasti i obveze. Suvlasnici mogu ovlastiti svog predstavnika da sklapa ugovore u poslovima u kojima se suvlasnici pojavljuju kao ugovorna strana u slučajevima ugovora o upravljanju koji se sklapa sa upraviteljem, ugovora o najmu zajedničkog prostora zgrade, o korištenju i upravljanju dijelovima i uređajima koje koriste sa suvlasnicima druge zgrade i sl. Suvlasnici moraju ugovorom odrediti i obveze predstavnika stanara kao što su npr: ovjeravanje radnih naloga izvođača radova kojim potvrđuju izvršenje određenog posla. sudjelovanje u izboru izvoditelja radova koje provodi upravitelj. organiziranje naplate kućnih režija ( el. energija, voda, čišćenje ) i kontrola navedenih režija. da vodi brigu o zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta te da li se koriste prema odluci većine suvlasnika. da redovito izvješćuje upravitelja o svim nedostacima na zajedničkim dijelovima zgrade. da predlaže i sudjeluje u izradi prijedloga godišnjeg programa održavanja zgrade te da prati izvršenje programa. da vodi brigu o provođenju kućnog reda. Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika niti samostalno raspolagati sredstvima zajedničke pričuve te je za svoj rad odgovoran suvlasnicima. Predstavnik suvlasnika ne može ugovarati poslove u ime vlasnika-suvlasnika stanova. Budući je predstavnik suvlasnika odgovoran suvlasnicima, a ne upravitelju, suvlasnici koji su ga imenovali moraju vršiti i nadzor nad njegovim radom te tražiti da ih redovito izvještava o svom radu. Na taj način će spriječiti provođenje samovolje predstavnika i preuzimanje ovlasti i obveza koje mu suvlasnici nisu prenijeli. U Karlovcu ima primjera gdje su predstavnici stanara svoju “volontersku” funkciju pretvorili u vrlo unosan business. Smatramo da je zadaća upravitelja zgrada da se tome stane na kraj. Upravitelj Suvlasnici suglasno povjeravaju upravljanje zgradom upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednoga ili nekolicinu između sebe, a mogu upravljanje povjeriti i bilo kojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi. Upravitelj je nalogoprimac suvlasnika pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ako nije što drugo određeno, primjenjuju odgovarajuća pravila. Svaki suvlasnik ima pravo glede cijele stvari postavljati svojim suvlasnicima one zahtjeve koji proizlaze iz njegova suvlasništva. Upraviteljeve dužnosti su propisna Člankom 93. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Nadalje istim zakonom u Članku 66. Stavak 2. Određuje: “ Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravljajući tim posebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nije drukčije određeno, čini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja te svakoga drugoga iz toga isključi. “ Iz članka je razvidno da nitko ne može potpisati ništa umjesto ili u ime potrošača, osim ako je vlasnik valjano prenio ovlast na drugu osobu (javnobilježnička ovjera.) Nadalje Zakon o obveznim odnosima Članak 298. Stavak 2. Kaže “ Ugovor sklopljen pod nemogućim odgodnim uvjetom ništetan je, a nemoguć raskidni uvjet smatra se nepostojećim”. Članak 24. Stavak 3 Zakona o zaštiti potrošača kaže: „ Prodaja potrošačima javnih usluga, kada to priroda javne usluge dopušta, mora biti obračunata prema potrošnji.“ „Gradska toplana“ d.o.o. nema pravne osnove pružati javnu uslugu ako im priroda javne usluge ne omogućava obračun prema potrošnju, jer su Trgovačko društvo koje je osnovano u 2012. godine i nisu pravni slijednici „Toplane“ d.o.o. , niti „tvrtka kćer“ Zaključak iz narečenog i tumačenje Organizacije „ROZP“ je: „Gradska toplana“ d.o.o. može sklopiti ugovor o isporuci toplinske energije isključivo s vlasnikom stana (nekretnine) sukladno Zakonu o općem upravnom postupku. Ako je nemoguće zadovoljiti sve uvjete, onda smatramo da se mogu potpisati „ugovori na određeno“ (Izjava u zapisnik) tj. samo za ovu ogrjevnu sezonu, kako bi se potrošačima omogućilo vriejem za prosudbu i izbor najpovoljnijeg grijanja svojeg objekta. Mjerenje i obračun isporučene toplinske energije „Gradska toplana“ d.o.o. ne može vršiti na način „Toplane“ d.o.o. jer je „staroj“ toplani to omogućavao „prešutni ugovor“ tj. višegodišnje korištenje njihove usluge. „Gradska toplana“ d.o.o. može sklopiti ugovore kakve prihvate potrošači, bez uvjetovanja, a ako potrošači ne prihvate i ne potpišu ugovor, „Gradska toplana“ d.o.o. je obvezna tom pojedincu uskratiti uslugu. Mjerenje isporučene toplinske energije je sukladno zakonu, ako se to radi na mjernom instrumentu na ulazu u stan, a eventualne gubitke može pokriti na način kao „struja na stubištu“ „Gradska toplana“ d.o.o. sukladno zakonskim standardima pruža uslugu, bez razdjelnika topline, bez plastične stolarije, bez „termo fasada“ preko mjernog instrumenta koji mjeri potrošnju, a ne procjenu potrošnje ili emisiju grijaćeg tijela. Predstavnik stanara nije pravna, već fizička osoba i nema nikakve zakonske ovlasti potpisivati bilo kakve ugovore u ime stanara. Ovo je stav Organizacije „ROZP“ i njezinih članica, a o postupcima odlučuje svaki potrošač za sebe. Pojašnjenje nema pravnu snagu, te se u eventualnim sudskim sporovima ne može pozivati na njega, jer Udruge nemaju ovlast pravnog zastupanja potrošača. Predsjednik Organizacije "ROZP" Željko Tomašić. mag.ing.aedif.
