Zapravo odgovor je jednostavan - zgrada NE MOŽE dobiti kaznu. Međutim, svi suvlasnici u zgradi, predstavnik, upravitelj MOGU. Iako ovo područje nije regulirano, kontaktirali smo sve relevantne institucije i dobili zanimljive odgovore. Zanimljivo je da jedan grad piše kaznu predstavniku suvlasnika!

Svako pravo i odgovornost zapravo se temelji na sankcijama. Imaš pravo na OVO, tvoja obaveza je OVA, a ako se ne držiš pravila i zakona, sankcije su OVE. Najjednostavniji primjer za to je vožnja automobilom - svaki punoljetni građanin ima pravo položiti vozački ispit, kupiti i voziti automobil, a ako ne poštuje prometna pravila, bit će (strogo) sankcioniran.

U zgradarstvu je situacija prilično drugačija. Naime, svaki suvlasnik u zgradi obvezan je održavati je (Zakon o gradnji (ZOG), članak 150.), Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Uredba o održavanju zgrada, propisuju obaveze suvlasnicima i upraviteljima. Međutim, iako postoji zakonska obveza, sankcija nema. 

Zakonom o komunalnom gospodarstvu iz kojeg proizlaze Odluke o komunalnom redu svakoga grada i općine, propisane su kazne za one koji ne poštuju red. 

Tako je propisano da, primjerice, pročelje zgrade koje je vidljivo s javne površine mora biti uredno i da se ne smiju postavljati klimatizacijski uređaji na fasadu kako se kome prohtije. 

Također je propisana kazna ako javna površina ispred ulaza zgrade nije očišćena od snijega i leda. 

Isto tako, ako dijelovi fasade padaju na javnu površinu, oštete nečiju imovinu ili ozlijede nekoga, odgovorna je zgrada, odnosno suvlasnici zgrade.

Kako i kome se piše kazna

No, s obzirom na to da zgrada nema pravnu osobnost, niti jedna institucija u Hrvatskoj zgradi ne može napisati kaznu! Dakle, niti jedna inspekcija, policija, komunalno redarstvo, NITKO ZGRADI NE MOŽE NAPISATI KAZNU!

I kako se onda provode sankcije za kršenje zakona? ZGRADOnačelnik.hr kontaktirao je brojne institucije, udruge, gradove i dobio jako zanimljive odgovore koji barem malo rasvjetljavaju ovu veliku problematiku. 

Odgovor Ministarstva pravosuđa i uprave

U ime Udruge gradova, čiji broj članova je 126 gradova u Hrvatskoj, koja se itekako bavi problematikom i rasvjetljavanjem propisa komunalnog reda, odgovor je dao Matko Lovreta, pročelnik iz Makarske koji je bivši sudac Prekršajnog suda pa mu je ova problematika itekako poznata. Već nekoliko godina predaje i na obukama komunalnih redara koje organizira Udruga gradova. 

- Stambena zgrada nema pravnu osobnost, nema OIB, pa samim time ne može imati ni prekršajnu odgovornost za prekršaje propisane zakonom i općim aktima jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, kaže Lovreta.

Naime, sukladno odredbama Prekršajnog zakona okrivljenik u prekršajnom postupku može biti:

• fizička osoba
• fizička osoba obrtnik i osoba koja se bavi drugom samostalnom djelatnošću,
• pravna osoba i s njom izjednačeni subjekti (npr. podružnice i predstavništva domaćih i stranih pravnih osoba i sl.) 
• odgovorna osoba u pravnoj osobi

Zakonom i općim aktima (odlukama) jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, osim prekršaja propisuju se i prekršajnopravne sankcije, koje se počiniteljima (nekim od gore navedenih kategorija okrivljenika) mogu izreći.

S obzirom na to da zgrada ne spada niti u jednu od navede četiri kategorije okrivljenika (jer nema pravnu osobnost) ne može biti ni odgovorna za počinjene prekršaje u vezi te zgrade, niti joj se mogu izreći prekršajnopravne sankcije, već odgovornost za počinjene prekršaje snose vlasnici/suvlasnici zgrade odnosno pravne i/ili fizičke osobe koje imaju pravnu osobnost.

U skladu s člankom 36. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ako više osoba ima neku stvar u svojem vlasništvu, tako da svakoj pripada po dio tog prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju, njihovi su suvlasnički dijelovi. U sumnji koliki su suvlasnički dijelovi smatra se da su jednaki.

Komunalno redarstvo, koje provodi nadzor nad pojedinim zakonskim i podzakonskim propisima te brojnim odlukama predstavničkih tijela jedinica lokalne samouprave, ne može za počinjene prekršaje, u vezi neke zgrade, izricati novčane kazne zgradi, već se kazne mogu izricati samo vlasnicima/suvlasnicima zgrade, kao počiniteljima prekršaja te eventualno upravitelju zgrade, ako se utvrdi odgovornost upravitelja zgrade i ako je njegova prekršajna odgovornost predviđena posebnim propisom npr. odlukom o komunalnom redu.

Navedeno se odnosi i na postupanja tijela javne vlasti (državni inspektorat, ministarstva i dr.) ovlaštenih za pokretanje prekršajnih postupaka.

Ako je, primjerice, Odlukom o komunalnom redu određeno da vanjski dijelovi zgrada (pročelja, izlozi, balkoni, terase, ulazna i garažna vrata, prozori, žljebovi, krovovi, dimnjaci, klime, antene i drugo), u vlasništvu fizičkih i pravnih osoba, u dijelu koji je vidljiv s površine javne namjene moraju biti održavani i uredni te da je vlasnik, korisnik, odnosno upravitelj zgrade dužan neodržavane i neuredne vanjske dijelove zgrade obnoviti i održavati tako da se obnovljeni dijelovi zgrade uklapaju u cjeloviti izgled zgrade, a za postupanje protivno tome zapriječene su i novčane kazne za svaku od gore navedenih kategorija okrivljenika, onda se novčana kazna može izreći vlasniku, korisniku ili upravitelju zgrade (ako postoji), ali nikako zgradi.

Naposljetku, a s obzirom na to da izricanje novčanih kazni zgradama nije moguće, za pretpostaviti je da komunalno redarstvo takve kazne nije niti izricalo, iako o takvim podacima ne raspolažemo.

U ime Udruge Upravitelj, koja okuplja više od 80 upravitelja iz cijele Hrvatske, odgovor je dala Andra Markešić, šefica pravne službe GSKG-a:

U skladu sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici su dužni održavati svoju nekretninu. GSKG kao upravitelj nije dobio još niti jednu kaznu za stambenu zgradu. Imamo trenutno jednu situaciju u kojoj je doneseno Rješenje da popravimo kao upravitelj gromobrane i električnu instalaciju na zgradi. Nakon više pokušaja da se suvlasnike uvjeri da je to potrebno sanirati zbog njihove sigurnosti i više puta produljenih rokova kao i provedenih natječaja za te radove koje suvlasnici svakog od tih više ulaza uporno opstruiraju, kao i više dopisa upravitelja upućenih suvlasnicima, sanacija je napravljena dvije godine nakon Rješenja inspektorata.

Pojedine odredbe Ugovora o upravljanju su često jedini način da se upravitelj osigura od suvlasnika koji često opstruiraju potrebne radnje.

Kažnjava se sve u zgradi

Ugovorom o upravljanju kojim se uređuju odnosi između suvlasničke zajednice i upravitelja regulirana je obveza upravitelja da upozorava suvlasnike na poslove koji se moraju obaviti radi funkcionalnosti građevine, radove čija obveza proizlazi iz zakonskih i drugih propisa kao i odgovornost suvlasnika zbog neizvršavanja poslova na koje su pismeno upozoreni ili čije je obavljanje naređeno rješenjem inspekcije (građevinske, protupožarne, komunalne i dr.), a nisu donijeli odluku o izvršenju tih poslova niti osigurali sredstva za njihovo izvršenje.

Suvlasnici temeljem Ugovora o upravljanju preuzimaju odgovornost da se novčane kazne izrečene upravitelju ili odgovornoj osobi upravitelja u prekršajnom postupku zbog neizvršenja tih poslova isplate na teret zajedničke pričuve.

Sve stambene zgrade pod upravljanjem GSKG su osigurane u slučajevima da trećoj osobi nastane šteta od zgrade (ne suvlasnicima te iste nekretnine) uslijed padanja dijelova fasade s te zgrade kao i u slučaju ozljeda trećih osoba uslijed neočišćenog prilaza zgradi. Slijedom navedenog, suvlasnici odgovaraju u slučaju takvih štetnih događaja uslijed svoga nečinjenja (npr. neočišćenog snijega i leda s prilaza zgradi).

Temeljem Odluke o komunalnom redu propisano je da se o uklanjanju snijega i leda s pločnika uz zgrade brinu vlasnici zgrada, odnosno vlasnici i korisnici stanova i poslovnih prostora u zgradi. U slučaju ozljede, tužba bi morala biti upućena svim suvlasnicima poimenice.

U skladu s obvezom upravitelja, bez odgode se naručuju hitni radovi zbog kojih prijeti izravna opasnost za život ljudi u zgradi ili trećima što je bilo posebno aktualno neposredno nakon potresa koji je pogodio Grad Zagreb kada su hitno naručivana uklanjanja dimnjaka i dijelova zgrada koji su prijetili sigurnosti suvlasnika i trećih osoba.

Nakon toga, svi daljnji radovi sanacije mogli su se obaviti samo uz suglasnost suvlasnika ili temeljem rješenja građevinskog inspektora.

U skladu s čl. 27 Zakona o građevinskoj inspekciji, inspektor može popravak naložiti samo suvlasnicima (kao vlasnicima), a ne upravitelju stambene zgrade.

Suvlasnici su kao vlasnici opasne stvari (zgrade) obvezni održavati zgradu tako da nikome ne nastane šteta od nje te u skladu s postojećom sudskom praksom ne postoji odgovornost upravitelja jer je upravitelj nalogoprimac suvlasnika.

Potres je viša sila što znači da nitko nije imao utjecaja na nastanak štete od potresa ako je do štete došlo isključivo uslijed potresa, a bila je održavana. Sudska praksa glede potresa ne postoji.

Zgradonačelnik

• Pret
• Sljedeće