Zajedno smo jači !
Utuženje dugova zajedničke pričuve
Zajednička pričuva je, sukladno članku 90. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zajednička, namjenski vezana imovina svih suvlasnika nekretnine koja je namijenjena za pokriće troškova održavanja i za poboljšanje nekretnine kao i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
Zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.
Što se tiče plaćanja iz prikupljenog iznosa zajedničke pričuve, dopuštena su samo ona plaćanja na ime troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine ili otplatu zajma uzetoga za pokriće tih troškova, a ovrhu je dopušteno provoditi na zajedničkoj pričuvi samo radi podmirenja tih tražbina.
Zajednička pričuva, dakle, ima značaj zajedničke imovine i tom imovinom upravlja upravitelj kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove. Zajedničko vlasništvo je takvo vlasništvo u kojem više osoba sudjeluje u pravu vlasništva iste stvari i svim vlasnicima ta stvar pripada zajedno jer svi imaju udjela u tom vlasništvu. Veličina udjela niti jednog suvlasnika u zajedničkoj pričuvi nije određena, ali je odrediva. Jedina razlika u odnosu na klasično zajedničko vlasništvo sastoji se u tome da suvlasnici nekretnine nemaju pravo na diobu zajedničke pričuve, jer ona služi isključivo za održavanje zajedničkih dijelova zgrade. Samo u slučaju propasti (rušenja) zgrade, ostatak zajedničke pričuve mogao bi se razdijeliti na sve suvlasnike.
O zajedničkoj pričuvi u pravnoj znanosti postoji puno stručnih radova. Osobita pozornost pridavala se pitanju može li upravitelj zgrade utuživati dužne iznose zajedničke pričuve od suvlasnika - neplatiša, bez da u tome postupku pred sudom sudjeluju svi ostali suvlasnici stambene zgrade. Značajan smjerokaz dalo je nekoliko odluka Ustavnog suda Republike Hrvatske. Primjerice, u Odluci U-III/3974/04 od 4. listopada 2006., Ustavni sud zauzeo je stajalište da je upravitelj zgrade imenovan ugovorom ili prinudni upravitelj, ovlašten ex lege pokretati sudske postupke u ime i za račun suvlasnika zgrade radi naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koji tu pričuvu ne plaćaju (isto je stajalište Ustavni sud izrazio i u Odluci U-III/3671/03 od 28. lipnja 2006.).
Sljedeće pitanje vezano uz utuženje zajedničke pričuve kada je u parnici potražuju sami suvlasnici zgrade, je – mogu li suvlasnici zgrade, ako se pojavljuju kao tužitelji u parnici radi isplate dužnih iznosa zajedničke pričuve, zahtijevati isplatu njima osobno? Odgovor na to pitanje daje Odluka Županijskog suda u Bjelovaru, Gž-2023/2013-2 od 6. ožujka 2014. u kojoj je navedeno da je prema odredbi članka 90. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku: ZV) zajednička pričuva namjenski vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova. Odredbom stavka 2. istog članka propisano je da zajedničku pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekoga suvlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih suvlasnika.
Prema odredbi članka 90. stavak 3. ZV-a zajedničkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojega suvlasnika, uloženom na način da donosi plodove.
Odredbom članka 380. stavak 1. ZV-a propisano je da su sredstva zajedničke pričuve suvlasnici dužni uplaćivati na račun koji će u tu svrhu otvoriti, prema utvrđenom godišnjem, odnosno višegodišnjem programu, a ta sredstva dužni su uplaćivati mjesečno kako to određuje odredba stavka 4. istog zakonskog članka.
Prema tome, sredstva pričuve moraju se držati na posebnom računu zgrade, pa ih pojedini suvlasnici ne mogu tražiti za sebe, odnosno ne mogu zahtijevati da se doprinosi za pričuvu isplate njima osobno, osim u slučaju da su ih platili umjesto drugih suvlasnika, u kojem slučaju bi bili aktivno legitimirani zahtijevati od suvlasnika koji nije ispunio svoju obvezu da im vrati plaćeno.
dipl.iur Vanja Vargec
