Iznos kojim predstavnik suvlasnika smije samostalno raspolagati nije propisan (ni minimalni, a ni maksimalni) Zakonom ni podzakonskim aktima, a iznos koji se iz pričuve troši zapravo i ne ovisi o vrijednosti naručenih radova, već više ovisi o vrsti radova i o odlukama suvlasnika.

U suradnji s Udrugom upravitelja, pomno smo istražili ovu temu. Naime, 'legendarnih' 5.000 kuna (663,61 eura) s kojima predstavnik suvlasnika ili upravitelj smiju samostalno raspolagati nije samo mit. Taj je iznos imao uporište u prvim Ugovorima o upravljanju s kraja 1990.-ih godina, no od tada se sve promijenilo. 

Objašnjenje ove naizgled jednostavne teme, ali zapravo pravno prilično kompleksne, dao je član odbora za pravo Udruge Upravitelj Toni Šoljan, dipl. iur., ujedno i direktor sektora upravljanja Tehnoplast d.o.o. Split.

Propisi

Primjerice, ako je riječ o hitnim popravcima, predstavniku suvlasnika nije potrebna suglasnost ostalih suvlasnika ni za veće iznose. Hitnim se popravcima, prema Uredbi o održavanju zgrada, smatra poduzimanje radova na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade naročito u slučaju:

• kvarova na plinskim instalacijama
• kvarova na sustavu centralnog grijanja i toplovodnom sustavu
• puknuća, oštećenja i začepljenja vodovodne i kanalizacijske instalacije, radi sprječavanja daljnjih štetnih posljedica
• kvarova na električnoj instalaciji
• znatnijih oštećenja dimnjaka i dimovodnih kanala
• prodiranja oborinskih voda u zgradu, saniranja posljedica tog prodora te znatnijeg oštećenja krova
• narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade
• kvarova na dizalu
• otpadanja dijelova pročelja

Međutim, ono što nije striktno propisano Zakonom, suvlasnicima je pak ostavljeno na dispoziciju, pa tu stavku mogu definirati odredbama Međuvlasničkog ugovora ili njegovim Aneksima.

Iznos od (legendarnih, op.ur) 5.000 kuna, kao nekakav vrijednosni okvir, među predstavnicima i suvlasnicima preuzet je zapravo iz točke 7. Ugovora o upravljanju (koji se zaključuje između suvlasnika i upravitelja i koji zapravo obvezuje upravitelja). Navedeni je iznos među upraviteljima još 1998. godine definiran kao iznos ispod kojeg nije nužno raditi natječaj i prikupljati više ponuda, dok je iznad tog iznosa bilo ugovoreno da upravitelj mora prikupiti najmanje tri ponude.

Dakle, ni u tom ugovoru nije bilo definirano da upravitelj može samostalno raspolagati iznosom do 5.000 kuna (663,61 eura), već da u tom slučaju može pribaviti i samo jednu ponudu za izvođenje potrebnih radova. U praksi je, pak, taj iznos kolokvijalno uzet kao iznos do kojeg se sredstva mogu trošiti 'bez posebnog pitanja' suvlasnika. Jasno je da to nije tako, kako za predstavnika suvlasnika, tako i za upravitelja.

Može li se raspolagati ili ne?

Pa odgovor, koliko god naizgled bio jednostavan, ipak nije jednostavan. Jer se ponovo vraćamo na Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredbu o održavanju zgrada, odnosno na činjenicu da je važnije na što trošimo, nego koliko trošimo. Tako se, na primjer, ne može potrošiti ni 100 kuna (13,27 eura) iz pričuve na nešto što ne spada u održavanje zgrade.

Što se održava iz pričuve propisano je u čl. 3. i čl. 4. Uredbe o održavanju zgrada:

Članak 3.

Članak 4.

Napominje se da suvlasnici mogu Međuvlasničkim ugovorom urediti i drukčije. Ali pritom uvijek treba imati na umu da je pričuva namjenski vezana imovina svih suvlasnika te da su iz pričuve dopuštena samo ona plaćanja koja se tiču održavanja zgrade, osim ako o tome ne postoji posebna pisana odluka SVIH suvlasnika.

Dakle, trošenje pričuve okvirno je uređeno Zakonom i Uredbom, a može se dodatno i preciznije definirati i Međuvlasničkim ugovorom, Ugovorom o upravljanju te godišnjim odnosno višegodišnjim planom i programom upravljanja kojeg većinom glasova usvajaju suvlasnici.

Uz posebnu napomenu da suvlasnici mogu, pisanom odlukom svih suvlasnika, odlučiti da se sredstva pričuve utroše i za nešto što naprijed navedenim aktima nisu bila predviđena (npr. kupnja vozila za čišćenje garaže).

Svašta se traži

Nastavno, u tim se okvirima trošenja sredstava pričuve treba naći i definirati iznos koji bi predstavnik suvlasnika eventualno mogao potrošiti, bilo po jednom računu ili godišnje (npr. 5.000 kn godišnje), a pritom bi trebalo definirati i vrstu troška (npr. žarulje, sredstva za čišćenje…). Na internetskim stranicama GSKG-a, kao najvećeg upravitelja u Hrvatskoj, navodi se:

• MOGU SE REFUNDIRATI npr. troškovi sredstava za čišćenje, žarulje, vijci, baterije, boja za farbanje ili krečenje i sličan sitni potrošni materijal koji se koristi za održavanje zajedničkih dijelova zgrada sukladno usvojenom Godišnjem programu upravljanja. Isplata na blagajnama je maksimalno 1.000,00 kuna. Račun mora biti ovjeren od strane predstavnika suvlasnika.
• S računa pričuve zgrade NE MOGU SE REFUNDIRATI troškovi za npr: tramvajske karte, vreće za smeće (ZG vrećice), vijenci, buketi, svijeće i slično u slučaju smrti nekog od suvlasnika ili nekog drugoga, hrana i piće, usisivači, mikseri, kosilice, lonci, čaše, tanjuri, vješalice, ormari i slično jer bi u tom slučaju sredstva bila potrošena nenamjenski.

Ovaj citat navodimo zbog toga da se vidi dokle sve sežu zahtjevi predstavnika i u kojem to (negativnom) smjeru zna otići. Traže se plaćanja 'sitnih' troškova, koji se uopće ne bi trebali financirati iz pričuve (npr. poklon paketi djeci iz zgrade za Božić).

Problem u konačnici predstavlja i eventualna sankcija predstavnika koji bi nenamjenski potrošio sredstva pričuve jer je u pravilu riječ o građanskopravnom odnosu (odnosu između ugovornih strana). Predstavnik nije zaposlenik, ne možete mu 'otkazati' ugovor o radu, već donijeti odluku o njegovoj smjeni, a naknadu štete rješavati pred sudom (u kaznenom i građanskom postupku).

Ako svoj posao obavlja volonterski, ne možete mu ni odbiti od naknade. Ako bi se nenamjenski potrošio iznos veći od 2.000 kuna (265,45), moglo bi se govoriti i o ozbiljnijoj kaznenoj odgovornosti, npr. zlouporabi povjerenja, nesavjesnom poslovanju i sl. u kojem se slučaju kazneni postupak vodi po prijavi suvlasnika i po službenoj dužnosti.

Primjerice, mi u Udruzi upravitelj inzistiramo da se sredstva zajedničke pričuve troše namjenski, u skladu s planom i programom upravljanja te u skladu s Međuvlasničkim ugovorom i drugim odlukama suvlasnika. Nikakva druga plaćanja ne dopuštamo, a ne dopuštamo ni gotovinske isplate. Mišljenja smo da je sve najtransparentnije kada plaćanje vršimo sa žiro-računa pričuve.

U slučaju da je ipak predstavnik suvlasnika kupio svojim novcem nešto za zgradu, može se provesti odobrenje utrošenog iznosa na njegov konto pričuve (po računu koji se prilaže), kolokvijalno rečeno - predstavniku se za utrošeni iznos umanjuje naredna obveza plaćanja pričuve.

Ipak, najviše provodimo plaćanje po ponudi ili predračunu za manji potrošni materijal, a imamo i dogovor s određenim trgovinama da se materijal izda predstavniku uz njegov OIB, potpis i pečat zgrade (npr. sitni elektromaterijal), a da se račun potom ispostavi zgradi odnosno dostavi nama na virmansko plaćanje. Isplata gotovine sa žiro računa zgrade kod nas nije moguća, a isto tako refundacija na žiro ili tekući račun predstavniku nije u skladu s propisima, jer može podlijegati poreznom terećenju.

Imali smo i upita da se zgradi izradi 'kartica' (kreditna, debitna) pomoću koje bi predstavnik raspolagao sredstvima pričuve 'po potrebi', ali mišljenja smo da je u ovom slučaju bolji konzervativniji pristup upravitelja, odnosno veća kontrola i ograničenje mogućnosti trošenja i savjetovanje suvlasnika u tom smjeru, nego da se ide na povjerenje koje se lako zloupotrijebi.

Smatramo da upravitelj treba gledati i štititi interes zgrade kao cjeline, a jednostavna i brza rješenja često dovedu do toga da se napravljene pogreške ili zlouporabe kasnije teško ispravljaju.

ZGRADONačelnik

• Pret
• Sljedeće